El lloguer de cases de vacances a la provincia de Girona va començar inclús molt abans que el sector hoteler. Va ser durant els anys 50 quan els pescadors van començar a llogar les seves cases a estrangers. De sempre hi ha hagut varietat de preus, de característiques i d’oferta en el mercat. A la província de Girona pots llogar una casa per una setmana a l’agost des de 800€ a 35.000€. Però tan en un punt com en l’altre, es tracta d'extrems i en un mercat en el que s’experimenta un Boom en els darrers 4 anys, és important no perdre la perspectiva i saber què val el nostre allotjament. “Al client li aixeques la camisa un cop, però no dos”, podran pagar un preu més elevat del que tocaria per a una casa, però si no reben el que esperen per aquest preu, es poden sentir enganyats i segur que no toaran. Aquest és un dels grans èxits de Naturaki, un 40% dels nostres clients són repetidors i tenim un 9,4 de puntuació mitjana en els nostres allotjaments basat en més d'11.300 opinions. Normalment no solen repetir la mateixa casa sinó que confien en els nostres filtres i en les nostres cases i “les volten”, ara descobreixen en parella l’Alt Empordà, d’aquí un parell de mesos amb un grup de famílies descobriran la Garrotxa i d’aquí un any potser es podrà reunir tota la familia conjunta i en gaudiran d’una a la Selva.

En els 11 anys d’història de Naturaki, hem passat de veure un sector en crisi (com la majoria de sectors després de la crisi del 2009) amb fins i tot cases tancades o que es plantejaven tancar perquè no els sortien els números a l’actualitat, un sector de moda (des de fa escassament 4 anys, però recorda que aquest tipus de turisme existeix des dels anys 50). Quan les coses van malament, és important abstreure's i quan les coses van bé també. Només en casos crítics com el que ens va passar amb el COVID s'ha d'actuar amb el cap fred i molt ràpid. La clau per a poder fer-ho des d'una certa calma és utilitzar dades objectives i això només s’aconsegueix analitzant, analitzant i analitzant… Aquesta és la clau per a saber quant i quan demanar un import o un altre per a casa nostre. Així de fàcil, així de difícil. 

Com a propietaris, moure’t en un sector amb la volatilitat actual i saber-se'n abstreure pot ser complicat. A nosaltres també ens fa replantejar les coses de tant en tant i és que a vegades hi ha massa soroll al nostre voltant. Però en el nostre cas, al ser professionals del sector, hem après a capejar i sobreviure amb bons números dins aquesta volatilitat i ens és fàcil abstreure'ns analitzant les dades dels darrers 11 anys. El millor any que haviem viscut fins ara va ser el 2017-2018, el 2019 es va començar a notar que els principals mercats competencia nostra estaven entrant amb molta força en el sector turístic (Grècia, Itàlia, Turquia….) i amb el covid, va venir la crisi més gran de la història del turisme, el 2020. 

Des del 2011, cada any fem una revisió de preus (hi ha anys que es toquen i hi ha anys que no), els comparem amb els preus dels altres anys i amb els de desenes de cases del nostre ento que fa anys que seguim i que no portem nosaltres. Però a part d’això tenim en compte molts paràmetres.

Però Naturaki, què, quan i com hem d'analitzar? Aquesta és la part complicada i que hem anat aprenent al llarg dels 11 anys d’experiència que portem llogant cases a la província de Girona. La tendència fàcil i de la que molts pequen, és comparar-nos amb la casa del costat o amb la de més enllà i és un paràmetre a tenir en compte però no l’únic i sobretot, no és el més important.

És fàcil quan ocupes molt la casa, quan et compares amb altres cases o quan casa teva es reserva amb molta anticipació, tenir la tendència a pujar-ne el preu i en alguns casos és correcte però no sempre perquè cal analitzar més coses. Com més paga el client, més exigeix i menys marge d’error tens en el teu allotjament i sobretot, és important saber si t'ho pots permetre perquè no afecti a la facturació de casa teva. 

Anàlisi de dades per prendre decisions

Disposem de nombroses dades que ens permeten analitzar amb precisió la situació conjunta i de cada allotjament en particular:
  • Sabem la demanda que tenim de forma numèrica els 365 dies de l’any des de fa 11 anys. 
  • Sabem cada dia de l’any que no hem pogut oferir cases perquè ho teniem tot ple.
  • Sabem inclús quines són les cases que s’ocupen abans en funció de la seva capacitat.
  • Sabem quines són les característiques que més busca la gent en una casa.
  • Sabem per a quines caracterísitques es paga més per una casa.
  • Sabem els dies d’anticipació amb els que es reserven les cases en conjunt i cadascuna a nivell individual.
  • Sabem quines zones tenen més demanda i en quina època de l'any la tenen.
  • Sabem el nivell de satisfacció i els punts forts i dèbils de cada casa.
  • ....
El millor indicador i més imparcial per a decidir per a les dues parts, per trobar l'equilibri entre el preu que els clients que venen a les cases consideren correcte i el preu dels propietaris de les cases, són les estadístiques del propi allotjament. I, en base a aquest criteris obtenim com han d'evolucionar els preus d'un allotjament (pujar, baixar o mantenir-se):
  • Les temporades es defineixen en funció de la demanda que hi ha durant l’any.
  • Preus de la casa dels anys anteriors.
  • Caracterísitques de la casa.
  • Opinions de la casa els darrers 12 mesos.
  • Ocupació en número de dies de l’any anterior.
  • Ocupació prevista futura en número de dies.
  • Relació qualitat-preu que percep el client.
  • ...
Però a més, com que quan vam començar fa 11 anys, hi havia molta gent que preferia tenir les cases tancades a llogar-les tants pocs dies l’any al preu que permetia el mercat, nosaltres vam poder agafar cases en explotació (pagant directament un lloguer cada mes als propietaris) per tant també sabem exactament els costos de l'explotació del negoci:
  • Els costos fixes d’un lloguer/hipoteca (que molts propietaris no tenen perquè la casa és seva)
  • Els costos amb estadístiques de tots els subministres
  • Els costos de manteniments
  • Els costos de neteges
Sabent els igressos que pot fer una casa i el marge que pot deixar, cal tenir en compte que les cases són un complement a l’activitat del propietari, ben portades un bon negoci, però no un amb el que fer el típic 'pelotazo' o amb el que treure una rendibilitat més alta de la que pots esperar amb qualsevol altre inversió ben feta. Com diem sempre quan anem a fer l’assessorament de propietaris, el principal motiu pel qual vulguis llogar o arreglar una casa ha de ser la il·lusió i la conservació del patrimoni.

I tot això ens ha permès afinar molt la punta al llapis en les optimitzacions de preus i ser punters en varies estratègies de preu en el sector del turisme d'allotjaments en entos rurals:
  • Passar de 3 temporades a 6.
  • Maximitzar facturacions anuals de les cases.
  • Maximitzar els beneficis de les cases gràcies també al conjunt de serveis addicionals que oferim i que faciliten enormement el dia a dia dels propietaris.
  • Tenir ocupacions molt per sobre de la mitjana del sector.
El que si podem dir després de més de 10 anys posant i veient preus és que el preu correcte és el que una persona està disposat a pagar pel que creu que val el que li oferim.
En el cas del propietari/a de l'allotjament, a vegades creu que val més del que el mercat està disposat a pagar i d’altres cops també hi ha qui creu que val menys del que el mercat en realitat està disposat a pagar. 
En el cas del client, qui lloga la casa, també hi ha gent que creu que la casa és cara pel que ofereix i qui creu que és barata. 
La nostra feina és i ha estat, la de tenir en compte tant propietaris/es com clients que s’allotgen a les cases i trobar el preu correcte per a les dues parts i un cop més, aquest s'extreu d'analitzar el màxim de dades possible. 

Si que podem dir, que en els darrers 4 anys, hem vist un petit "Boom" en el sector amb moltes cases i/o empreses noves en el mercat amb uns preus fora de mercat bastant per sobre de la mitjana de les cases que porten 10, 20 o fins i tot 30 anys en el sector. Solen tenir ocupacions només en setmanes puntes de juliol, agost i algunes dates especials i es solen anunciar només en portals com Airbnb o Booking, no fidelitzen el client i tampoc aconsegueixen fer números per a treure una bona rendibilitat a la casa que els permeti fer un bon manteniment constant durant l'any. Aquests fets ens denoten que en el sector comença a estar de moda i això fa incrementar el preu d'adquisició dels allotjaments, revaloritza les cases però també ens fa adonar de que han entrat en el sector nous perfils de propietari buscant rendibilitats irreals i ens fa estar alerta sabent que totes les modes són passatgeres motiu pel qual seguim apostant només per allotjaments amb encant, amb molt de potencial amb propietaris que tenen il·lusió per obrir les portes de casa seva amb els que busquem relacions a llarg termini.

La realitat és que...

  • Les cases amb preus fora de mercat que gestionem a través de Naturaki, no treuen tot el seu potencial precisament perquè pel fet de tenir preus fora de mercat ocupen menys dies i obtenen una facturació inferior al cap de l'any que allotjaments amb preus més en línia amb el mercat.
  • Cases a preus de mercat, comercialitzades per elles mateixes (que no gestionem a través de Naturaki), a no ser que tinguin una molt bona web, bon marketing digital i idiomes, no aconseguiexen aprofitar el seu potencial, tinguent bastants caps de setmana lliures i el més "greu" ocupant per caps de setmana dates que es podrien ocupar per setmanes o per períodes més llargs. 
  • Les cases a preus de mercat, comercialitzades a través de Naturaki aconsegueixen unes molt bones ocupacions i bones facturacions ja que al treballar a comissió, nosaltres som els primers interessats en que la casa funcioni bé. El nostre objectiu sempre ha estat maximitzar la facturació anual de la teva casa i com que anem a comissió, millorar el teu benefici fa que millori el nostre. Fer algunes reserves puntuals d’elevat import no et soluciona res ni a tu ni a nosaltres ja que els costos d’un habitatge i els l'estructura de costos per fer ocupacions realment bones hi són durant tot l’any. De fet, en la majoria de casos, gràcies als increments de facturació que aconseguim a les cases que gestionem a través de Naturaki ja queda pagada la pròpia comissió que cobrem pels nostres serveis a la casa.
El més difícil de la nostra feina és trobar l’equilibri entre el preu de reserva adequat entre el propietari i el client que maximitzi la facturació al llarg de l'any. El fet de que una casa quedi buida 1 o 2 caps de setmana al mes pot representar una facturació de -1.000€ o -3.000€ al mes en funció del tamany de la casa i per cada dia buit de juliol i/o agost pot representar entre -300 i -900€ dia. Això si es repeteix en varis mesos de l'any representa una forta merma en la facturació total de la casa.

Per part nostra, al llarg dels anys hem anat augmentant els preus sempre que s'ha pogut i a poc a poc quan la situació ho ha permès. No ho hem basat en la inflació d'alguns anys, ni en la deflació (inflació negativa) d'altres si no que ho hem fet en base a l'anàlisi de totes les dades que hem comentat anteriorment. Al llarg dels 11 anys, amb els increments de facturació que hem anat fent gràcies a l'optimització de preus, hem batut de llarg la inflació dels darrers mesos.

Aquesta ha estat la nostra política de preus des de fa 11 anys i ara, que estem en un moment d'incertesa a nivell d'evolució dels preus, creiem que és un bon moment per compartir-lo amb tu amb l'objectiu d'evitar que perdem la perspectiva de la situació. Si t'interessa saber quines facturacions podem fer per a una casa amb unes característiques similars a la teva no dubtis a visitar el nostre apartat de serveis de propietaris per a veure'n una estadística real.

Hostes

Adults

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32

Nens

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

Nadons

0
1
2
3
4
5
6
7
8

Aplica

Dates

Selecciona les dates...

Selecciona dates

Esborrar dates

Aquesta web utilitza cookies pròpies i de tercers. Si continues navegant acceptes la seva utilització. +Info